При покупке новостройки в ипотеку нужно, чтобы сошлись как минимум две «звезды»: платёжеспособность заёмщика и надёжность застройщика. Если с первым всё ясно, то со вторым могут возникнуть вопросы, особенно если клиент планирует купить квартиру в доме, строительство которого ещё не завершено. Разбираемся, по каким причинам эксперты рекомендуют присмотреться к аккредитованным объектам и почему такие квадратные метры считаются надёжнее остальных.
Содержание
Что такое аккредитованные объекты
Если объяснять простыми словами, аккредитованный объект — это новостройка в процессе строительства, у которой банк проверил документы, оценил застройщика и согласовал процедуры ипотечного кредитования. А значит, и готов одобрить ипотеку на покупку жилья в таком доме намного проще и выгоднее.
Процедура аккредитации объектов банком вполне логична. Ведь в ситуации, когда объект залога для ипотечного договора ещё фактически не готов, а только возводится, всем сторонам хочется быть уверенными, что застройщик в состоянии завершить строительство.
Покупатели квартир в ещё не достроенном доме временно имеют статус дольщиков, а не собственников, потому что заключают договор долевого участия в строительстве. Законодательство РФ защищает интересы будущих жильцов, однако, чтобы снизить риск неприятных ситуаций, лучше выбирать уже проверенные, а именно аккредитованные объекты.
Зачем банк производит аккредитацию новостройки?
Чтобы провести проверку и убедиться, что и объект, и застройщик полностью соответствуют действующему законодательству РФ. Так банк снижает возможные риски и для себя, и для клиентов.
Как проходит аккредитация?
Аккредитация любого объекта происходит в несколько этапов, и зачастую это не быстрый процесс. Банк проверяет и компанию-застройщика, и сам объект строительства. Специалисты кредитных организаций обладают необходимыми компетенциями и ресурсами для таких проверок, а застройщики обычно сами заинтересованы в получении аккредитации, так как это значительно ускоряет продажи.
Проверка компании-застройщика
Застройщиком принято называть компанию, ведущую строительство объекта на земельном участке. Однако нужно понимать, что всё устроено немного сложнее.
Квартиры в строящемся доме продаёт компания-девелопер, которая владеет земельным участком. Финансирует строительство зачастую сам банк, а стройку производит компания — генеральный подрядчик, у которой могут быть десятки и сотни субподрядчиков, специализирующихся на определённых видах работ.
Компания-девелопер заказывает проект, платит генеральному подрядчику за работы, поставщикам — за материалы и так далее. Генеральный подрядчик также платит субподрядчикам за работы и материалы. И весь этот масштабный процесс должен происходить с соблюдением строительных норм и правил, законодательства о труде, не нарушать налоговое законодательство и так далее.
Все вышеперечисленное как раз и проверяют эксперты банка во время аккредитации компании-застройщика.
Специалисты банка при проверке учитывают множество факторов, как положительных, так и отрицательных, среди которых: опыт и репутация компаний — участников процесса строительства, количество ранее сданных объектов и сроки их сдачи, происхождение средств на финансирование стройки, изучение инвесторов и их деловой репутации, наличие материальных и человеческих ресурсов.
Проверка непосредственно объекта строительства
Банк, как правило, досконально проверяет документацию на объект строительства, на земельный участок, разрешительные и лицензионные документы. Нужно убедиться, что по земле нет никаких ограничений и обременений.
Знак «Дом аккредитован»
Наверняка в рекламе строящихся домов вы замечали метку «Дом аккредитован».
Это значит, что объект отвечает строительным нормативам и правилам, право застройщика на участок земли подтверждено, а стройка обеспечена комплектом соответствующей документации и происходит в соответствии с законодательством, а у застройщика нет финансовых проблем или «серых» схем.
Кстати, нередко средства на строительство таких объектов выделяет сам банк. Такое проектное финансирование повышает надёжность строительного процесса на порядок, а часть возможных рисков сводит к минимуму.
Кстати, банк не останавливается лишь на проведении аккредитации. После процедуры и до полной сдачи объекта проводится регулярный мониторинг всех процессов:
- хода строительства;
- графика финансирования;
- динамики продаж;
- мониторинга СМИ.
Конечно, у застройщиков бывают проблемы или непредвиденные обстоятельства, и специалисты банка адекватно оценивают каждый случай, однако, если замечены нарушения регламентов, срывы сроков сдачи этапов строительства или появляются подозрения в мошеннических действиях некоторых руководителей, банк может приостановить или аннулировать аккредитацию объекта и принять соответствующие меры для минимизации собственных рисков. Такие случаи в последнее время происходят всё реже. Законодательство о долевом строительстве стало более совершенным, а государство чётко регламентирует все процессы.
Плюсы аккредитованного объекта для покупателя
При поиске квартиры покупатель может сделать выбор в пользу аккредитованных объектов по нескольким факторам:
- минимизация рисков и повышенная финансовая безопасность;
- экономия времени: более простая и ускоренная процедура оформления кредита благодаря тому, что банк уже проверил и застройщика и объект;
- экономия на цене за квадратный метр, так как в строящемся доме квартиры стоят дешевле, чем в уже сданном.
Кстати, при наличии свободных средств можно рассматривать покупку «квадратных метров» в строящихся аккредитованных домах как инвестицию. Купив квартиру в строящемся доме, получившем аккредитацию и имеющем проектное финансирование банка, на стадии нулевого цикла, и продав её через полтора — два года, есть шанс неплохо заработать. Опыт показывает, что в некоторых регионах рост цен на недвижимость настолько велик, что покрывает все расходы по ипотеке.
И если вы уже подумываете о покупке собственного жилья, то можете подобрать себе квартиру в аккредитованных РНКБ домах.