Как выгодно взять квартиру в ипотеку

Покупка квартиры в ипотеку – важный шаг в жизни многих людей. Планируете его сделать? Тогда читайте, как подобрать условия по ипотеке, соблюсти требования банка и получить кредит.

Содержание

Где и как искать квартиру для покупки в ипотеку

Если вы решили обзавестись собственным жильём, для начала стоит определиться с его форматом. Существует новый жилой фонд – так называемые новостройки, «первичка» и старый жилой фонд – «вторичка». Учитывайте, что любое жильё будет относиться ко вторичному рынку, если до вас у него был другой владелец. При этом можно взять ипотеку на двухкомнатную квартиру или на целый пентхаус – на размер площади влияют исключительно финансовые возможности заёмщика.

Где же искать квартиру для покупки в ипотеку? Вы можете самостоятельно заняться поиском, опросить друзей и знакомых, нанять риэлтора или, например, изучить предложения банков. Например, РНКБ создаёт свою базу дружественных застройщиков, на чьи дома и квартиры банк даст дополнительный дисконт при оформлении определённых ипотечных программ.

Новостройка

Квартира в новостройке может показаться лучшим вариантом для покупки. Но необходимо знать несколько деталей о таком объекте недвижимости.

Например, если вы покупаете квартиру на этапе строительства, изучите репутацию застройщика. Точно ли это известный участник рынка, а не компания-«однодневка» или фирма, подавшая на банкротство. Здесь помочь может сам кредитор: например, часть новостроек бывает аккредитована в банке.

В случае, если недвижимость приобретается в уже возведённом доме, проверьте жильё перед покупкой. Не продувают ли окна, хватает ли розеток в комнатах, качественно ли сделаны переходы от плинтуса к порогу – здесь может быть важно всё.

Многие считают, что новостройка – это только что построенный дом. Но ею может быть и дом с историей, который возвели два года назад, а сдали в эксплуатацию по каким-либо причинам только сейчас. Кстати, жильё на этапе котлована – тоже новостройка.

Вторичный рынок

На вторичном рынке эксперты советуют обращать внимание на квартиры с недавно обновлёнными коммуникациями либо планировать сделать такой ремонт самостоятельно до заезда в квартиру.

На каких условиях дают ипотеку на квартиру

Каждый банк предлагает индивидуальные условия по кредиту. В РНКБ есть заманчивые предложения по семейной ипотеке. Кроме того, существуют и другие госпрограммы, позволяющие дополнительно сэкономить при покупке.

Квартира в ипотеку – классические условия банков

• Минимальная сумма кредита – 600 тыс. рублей
• Срок кредитования – от 3 до 30 лет
• Первоначальный взнос – не менее 15 % от стоимости недвижимости

Требования к квартире

Обычно банк предъявляет несколько основных требований к ипотечному жилью:

• дом или квартира находятся на территории РФ
• без несогласованной официально перепланировки или переоборудования
• дом не участвует в программе реновации, квартира не признана аварийным или ветхим жильём под снос
• в здании проведены все коммуникации, оно подключено ко всем основным инженерным сетям
• в квартире предусмотрены отдельная кухня и санузел
• квартира не находится в залоге, под арестом или иным обременением

Условия для получения ипотеки на квартиру отличаются в зависимости от банка. Некоторые кредитные организации могут контролировать степень износа дома, обратить внимание на год постройки, а также фундамент: он должен быть каменным, кирпичным или цементным.  

Почему же для банка так важны все детали, ведь владельцем недвижимости будет заёмщик? Это легко объяснить: в полные права владения кредитор вступит только после полной выплаты ипотечного кредита банку. До этого ипотечное жильё находится в залоге у банка, даже несмотря на то, что собственником жилья считается заёмщик.

Требования к заёмщику

При рассмотрении заявки на ипотеку любой банк будет обращать внимание на несколько факторов:

• Платёжеспособность
  Банк изучит ваши доходы, чтобы оценить, насколько вы готовы нести кредитную нагрузку в текущий период времени, не слишком ли она чрезмерная
• Кредитоспособность
  Кредитная организация спрогнозирует, сможете ли вы вносить ежемесячные платежи на протяжении всего срока действия кредита и отвечать по своим денежным обязательствам перед ней
• Возраст
  Чаще всего ипотечный кредит может взять гражданин от 18 до 75 лет
• Трудоустройство
  Работает ли заёмщик, официально ли он трудоустроен, чем занимается его работодатель, давно ли он существует на рынке? Всё это нужно знать банку, чтобы оценить риски при выдаче кредита
• Трудовой стаж
  Как правило, ипотечный кредит может получить заёмщик, работающий на последнем месте работы больше 3 месяцев. При этом подтверждение доходов справкой 2-НДФЛ или получение зарплаты на карту банка, в котором оформляется ипотека, увеличат шансы одобрения и могут позволить оформить кредит с пониженной ставкой
• Семейный статус и наличие детей
  Банк уточняет даже такие на первый взгляд личные вещи. Количество детей поможет оценить банку ежемесячные расходы заёмщика, а наличие брака – дополнительный гарант, так как в основном именно вторая половинка выплачивает долг заёмщика, если он не может это делать

Сколько времени занимает приобретение квартиры в ипотеку

Благодаря развитию дистанционного обслуживания взять квартиру в ипотеку стало проще и быстрее. В РНКБ подать заявку на кредит можно за несколько кликов.

Традиционно процесс покупки квартиры в ипотеку выглядит так:

• подача заявки на ипотеку – 1 день
• выбор подходящего объекта недвижимости, включая просмотр – до 30 дней
• оценка стоимости ипотечной квартиры – от 1 дня
• выход на ипотечную сделку и её проведение – 1 день
• передача данных в Росреестр – до 3 дней, но есть шанс получить документы и в день подачи

Как купить квартиру в ипотеку: пошаговая инструкция

Чтобы покупка квартиры в ипотеку прошла более комфортно, следует заранее изучить базовые шаги.

Шаг 1. Узнайте о возможных программах господдержки и льготах. В 2024 году действует несколько программ: для семей с детьми, желающих переехать в сельскую местность, и IT-специалистов. Даже если вы не проходите по условиям госпрограммы, узнайте в банке, какие есть возможности для снижения ставки. Например, в РНКБ дополнительный дисконт могут получить льготные категории граждан, зарплатные клиенты, заёмщики, оформившие полный пакет страхования, и те, кто завершит сделку в течение 30 дней с даты предварительного одобрения кредита.

Шаг 2. Определите комфортные условия кредитования. Посмотрите, в какую сумму обойдётся та квартира, которую вы хотите приобрести. Затем посчитайте комфортный размер первоначального взноса. Внесите эти и другие данные в онлайн-калькулятор, чтобы предварительно рассчитать ежемесячный платёж. Если он покажется вам слишком высоким или вы, наоборот, поймёте, что готовы вносить каждый месяц больше, попробуйте задать в калькулятор другие критерии. Ваша задача – найти максимально удобные условия кредитования: с минимальной переплатой и таким уровнем расходов, который не загонит вас в жесточайшую экономию.

Шаг 3. Подайте заявку на ипотеку. В РНКБ это можно сделать прямо на сайте, заполнив форму, которая автоматически подгружает данные с портала Госуслуг. Пока будете ожидать одобрения, можете подготовить документы:

• паспорт гражданина РФ, СНИЛС и ИНН;
• справки 2-НДФЛ с места работы и копии трудовой книжки с подписью и печатью руководителя.

Каждый банк вправе потребовать от заёмщика предоставить свой список документов. В него может входить выписка из банка о состоянии счёта и другие данные.

Шаг 4. Выберите подходящую квартиру. Лучше подобрать несколько вариантов в разных районах города с разной планировкой и количеством комнат, чтобы было из чего выбирать. Важный совет: не пытайтесь сразу купить квартиру мечты, ваши предпочтения могут меняться на протяжении всей жизни. Лучше найти квартиру, подходящую по большинству параметров и вписывающуюся в бюджет.

Шаг 5. Проведите независимую оценку стоимости недвижимости. Вы можете выбрать любую из компаний, делающих такую оценку, и отнести её заключение в банк. Для оценки будут проанализированы наличие и критичность перепланировок, состояние самой квартиры и дома, в котором она расположена, местоположение и инфраструктура района. Каждый из этих факторов повлияет на конечную стоимость.

Шаг 6. Заключите договоры с банком и продавцом квартиры. После того, как банк одобрит выбранную квартиру, наступит бюрократический этап – подписание документов для покупки квартиры и оформления ипотечной сделки. В договорах нужно проверить, на каких условиях вам дают ипотеку на квартиру: сверить ставку и условия её изменения, сумму и срок кредита, а также ежемесячный платёж. Крайне важно проверить, чтобы Ф. И. О., место регистрации, номер паспорта и другая информация были внесены в договор корректно.

Шаг 7. Произведите оплату. Сначала продавец получает часть средств от самого покупателя – сумму первоначального взноса. Передача этих денег производится параллельно с заключением кредитного договора одним из следующих способов: через эскроу-счета, аккредитив или банковскую ячейку. Основную часть суммы за квартиру продавец получит непосредственно от банка после регистрации права собственности. Если же выдача кредита возможна только после государственной регистрации, тогда аванс будет или сразу перечислен безналичным способом, или передан наличными.

Шаг 8. Зарегистрируйте право собственности. Это конечный этап сделки, который проходит без участия банка. Зарегистрировать сделку в Росреестре сегодня можно не выходя из дома. По закону электронная регистрация собственности на нового владельца занимает до 7 рабочих дней. После получения документов их копии передают в банк, и на их основании продавец получает окончательный расчёт по сделке.

Почему банк может отказать?

Ипотечный кредит – это всегда риск для банка. Да, он может продать ипотечную квартиру в случае, если заёмщик не будет вносить ежемесячные платежи, однако это небыстрый и не всегда выгодный процесс для организации. Именно поэтому проверка потенциального заёмщика проводится особенно тщательно.

Самые распространённые причины отказов банков в выдаче ипотечных кредитов:

• Несоответствие заёмщика требованиям: возраст, стаж и др.
• Недостаточный уровень дохода
• Наличие других кредитных обязательств
• Просрочки по другим кредитам, даже уже выплаченным
• Неоплаченные долги по обязательным платежам: штрафы, пени, налоги
• Предоставление недостоверных сведений
• Наличие судимости

Что делать, если вам отказали в ипотечном кредите?

Во-первых, не паниковать. Если вы подали заявки сразу в несколько банков, отказ одного не означает автоматический отказ всех остальных.

Во-вторых, получить от работодателя справку формы 2-НДФЛ, если до этого предоставлялась справка по форме банка. Вы можете указать доход с основного места работы и с подработки.

В-третьих, даже если вы хотели получить кредит в конкретном банке и получили отказ, то можете подать повторную заявку в этот же банк через некоторое время. Она будет рассмотрена заново.

И ещё один совет: по возможности закройте имеющиеся кредиты. Например, досрочно погасите потребительский кредит, если осталась всего пара платежей, и максимально снизьте лимиты. Когда банк запрашивает информацию о вас в бюро кредитных историй, даже неактивные кредитки отображаются там как действующие кредиты.

Если вы выступаете у кого-то созаёмщиком или поручителем по кредиту, это тоже может повлиять на отказ банка в выдаче ипотеки.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Можно ли купить две квартиры в ипотеку?

Теоретически да. Однако с большой долей вероятности потребует от заёмщика очень высокого уровня дохода и отсутствия других активных кредитов.

Можно ли купить в ипотеку квартиру с перепланировкой?

Да, если эта перепланировка официально согласована жилищной инспекцией или другими органами местного самоуправления, у которых есть на это право.

На сколько дают ипотеку на квартиру?

Максимальный срок ипотечного кредита в среднем составляет 20 лет. У некоторых банков эта планка ниже, в РНКБ, наоборот, выше: 30 лет. Для заёмщиков предпенсионного возраста срок может быть понижен.

Как снизить ставку по ипотеке?

В РНКБ есть несколько способов снизить ставку. Помогут оформление полного пакета страховки, быстрый выход на сделку, выбор аккредитоваванных банком объектов и наличие льгот. Кроме того, пониженная ставка может быть предложена заёмщику, получающему или согласному перевести зарплату на карту РНКБ.

Обязательно ли страховать квартиру, приобретённую в ипотеку?

Да, оформление страховки к ипотечному кредиту является обязательным. Обычно оформляется три страховки: страхование самого объекта недвижимости, страхование жизни и здоровья заёмщика, а также страхование титула – то есть риска утраты права собственности на недвижимость. Последнее необходимо банку и заёмщику для снижения обоюдных рисков, например, если выяснится, что у недвижимости есть так называемые скрытые владельцы. От страхования титула, а также жизни и здоровья можно отказаться, но это наверняка поднимет процентную ставку.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку?

Сначала такую квартиру необходимо будет полностью выкупить у банка, т. е. внести остаток долга по ипотеке. Это можно сделать как самостоятельно за счёт собственных средств или средств потенциального нового покупателя квартиры, так и переоформив кредитный договор на него.