Летом 2023 года Росреестр зафиксировал рекорд в столице: 89,5% покупателей строящейся недвижимости заключали сделки с помощью эскроу-счетов. Разбираемся, почему этот вид расчётов пользуется такой популярностью и по каким критериям он считается одним из самых безопасных для участников долевого строительства.
Что такое эскроу-счёт?
Эскроу-счёт — это специальный счёт в банке, предназначенный для более безопасных расчётов между покупателем квартиры (дольщиком) и застройщиком жилья. Как правило, эскроу-счёт используют при покупке недвижимости на стадии строительства. Покупатель самостоятельно вносит на него деньги за счёт личных или ипотечных средств банка.
Пока идёт строительство, ни застройщик, ни покупатель не имеют доступа к этим деньгам, а банк выступает гарантом сделки. После поступления денег на эскроу-счёт они замораживаются до окончания строительства и сдачи квартир, чтобы гарантировать защиту интересов всех сторон сделки на законодательном уровне. Только после ввода объекта в эксплуатацию банк перечисляет средства застройщику, а покупатель получает ключи от квартиры. Но так было не всегда.
До 2019 года строительство новых домов финансировалось большей частью из денег покупателей квартир. Так и появился термин «дольщик», т. е. лицо, которое частично финансирует строительство и претендует на долю площади. Застройщики продавали квартиры в ещё не построенных домах по сниженной цене и на деньги покупателей возводили объекты. Дольщики подписывали с застройщиком договор долевого участия в строительстве (ДДУ) и считали дни до получения ключей от квартиры. Звучало надёжно, но у строительного бизнеса были свои особенности. Например, за 2–3 года строительства дома цены на материалы могли вырасти в несколько раз. Застройщик, продав большую часть квартир по ценам на момент начала стройки, не всегда был в состоянии завершить объект и банкротился. Учредители пропадали с деньгами, заводились уголовные дела, а строительство замораживалось.
Но где же тогда застройщик берёт средства для строительства дома в данный момент? Нынешняя система позволяет застройщикам оформлять проектное финансирование в банке. Зачастую в том же, который выдаёт ипотечные кредиты на покупку жилья в этом доме, что выгодно и для покупателей, которые могут получить дополнительный дисконт на ипотеку на проверенные банком жилые объекты.
Преимущества эскроу-счетов
Использование эскроу-счёта при покупке недвижимости — это надёжный способ обезопасить свои финансовые интересы. Он позволяет покупателю контролировать использование своих средств и быть более уверенным в том, что жильё будет получено согласно договору ДДУ.
К основным плюсам эскроу-счетов относят:
- Полную гарантию для покупателя, что цена за квадратный метр жилья, указанная в договоре, не изменится в процессе строительства;
- Гарантию получения жилья либо возврата денег;
- Гарантию возврата средств за счёт агентства по страхования вкладов в случае проблем у банка.
В РНКБ в рамках требований 214-ФЗ покупатели недвижимости могут бесплатно открыть и обслуживать эскроу-счёт, средства на котором будут автоматически застрахованы.
Как проводят сделки с применением эскроу-счетов?
1) Застройщик начинает строительство жилья на собственные средства.
2) Объект проходит аккредитацию в банке, банк принимает участие в финансировании стройки, кредитуя застройщика.
3) Начинаются продажи квартир по договору долевого участия.
4) Банк выдает ипотечные кредиты покупателям квартир и открывает эскроу-счета каждому заёмщику. При этом открыть эскроу-счёт можно и при покупке недвижимости на личные средства.
5) После завершения строительства и сдачи объекта госкомиссии банк перечисляет средства застройщику, а покупатели получают ключи от квартир и регистрацию права собственности на недвижимость в Росреестре.
6) Застройщик возвращает кредитные средства банку, ранее выданные на строительство, если у него было оформлено проектное финансирование.
Можно ли вернуть деньги с эскроу-счёта покупателю?
Да, средства, находящиеся на эскроу-счёте, могут быть возвращены покупателю в нескольких ситуациях. Например, если:
- застройщик существенно изменил сроки сдачи объекта, а покупатель с ними не согласен;
- застройщик признан банкротом или юрлицо закрыто по решению суда;
- при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке;
- при расторжении договора участия в долевом строительстве.
А насколько защищены эскроу-счета?
Все средства, находящиеся на эскроу-счетах, застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ) в размере не более 10 млн рублей. Это значит, что в случае банкротства банка государство компенсирует вам средства до 10 млн рублей.